Adana’da kira artışı, depozito veya tahliye konusunda uyuşmazlık yaşadığınızda ilk adım, talebin ne olduğunu ve hangi hukuki yola ait olduğunu belirlemektir. Kiranın artırılması, evin boşaltılması ve ödenmeyen borcun tahsili farklı işlemlerdir. Aynı olayda birden fazla yol gündeme gelebilir; her birinin şartları ve süreleri ayrı değerlendirilir.
Bu rehber, ağırlıklı olarak konut ve çatılı işyeri kiralarını ele alır. Arsa, ürün kirası, kamu taşınmazı ve özel düzenlemelere tabi kiralamalarda aynı kurallar doğrudan uygulanmayabilir. Kiracı ve kiraya veren için belge hazırlığı, temel hukuki ayrımlar ve Adana’daki resmî başvuru kaynakları aşağıdadır.
1. Sorununuzu ve belgelerinizi belirleyin
Kiracıysanız gelen talebin yalnız kira artışı mı, belirli tarihte tahliye isteği mi, yoksa ödeme emri mi olduğunu ayırın. Kiraya verenseniz ulaşmak istediğiniz sonucu açıklaştırın: ödenmeyen kirayı tahsil etmek, yeni kira bedelini belirlemek veya taşınmazı geri almak aynı talep değildir.
Dar ekranda diğer sütunları görmek için tabloyu yatay kaydırabilirsiniz.
| Konu | Önce kontrol edin | Hazırlanacak belgeler |
|---|---|---|
| Kira artışı veya kira tespiti | Başlangıç ve yenileme tarihi, mevcut kira, artış hükmü | Sözleşme, ek protokoller, son ödemeler ve artış yazışmaları |
| Tahliye isteği | İleri sürülen sebep, bildirimin içeriği ve tebliğ tarihi | İhtarname, tebligat kaydı, varsa taahhüt ve mülkiyet belgesi |
| Ödenmeyen kira | Hangi ayların, hangi tutarda eksik olduğu | Ay bazında hesap, banka dekontları, makbuzlar |
| Depozito veya hasar | Güvencenin tutarı ve tutulduğu yer, ilk ve son teslim durumu | Depozito belgesi, teslim tutanağı, fotoğraflar ve gider belgeleri |
2. Sözleşmede hangi bilgiler önemli?
İncelemede sözleşmenin imzalandığı tarih, kiranın başladığı tarih ve taşınmazın fiilen teslim edildiği tarih ayrı kaydedilmelidir. Özellikle tahliye taahhüdünde teslim tarihi, kira artışında ise yenileme dönemi önem taşır. Sonradan imzalanan protokoller ve önceki yılların ödeme düzeni de değerlendirilmelidir.
Tarafların kimliği, taşınmazın açık adresi, kullanım amacı, süre, ödeme günü, artış maddesi, depozito ve demirbaş listesi aynı dosyada bulunsun. Her ödeme belgesinde hangi dönemin kirasının ödendiği anlaşılabilsin. Tartışmalı kalemleri “toplam borç” içinde birleştirmek yerine kira, yan gider ve geçmiş ödeme olarak ayırın.
Kiracı için bu hazırlık, kendisinden ne istendiğini anlamayı sağlar. Kiraya veren için ise talebin hangi belgeye ve hangi döneme dayandığını gösterir. Sözleşmedeki bir hükmün yazılı olması, tek başına her koşulda uygulanacağı anlamına gelmez; emredici hükümler ve somut olay birlikte incelenir.
3. Kira artışı nasıl değerlendirilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarının olağan yenilemesinde kararlaştırılan artış, TBK m.344 çerçevesinde TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Aylık TÜFE, bir önceki yılın aynı ayına göre değişim ve on iki aylık ortalama farklı göstergelerdir. Sözleşmedeki artış hükmü ve ilgili yenileme dönemi birlikte okunmalıdır. TBK m.344’ü değiştiren 7161 sayılı Kanun m.56.
Bu üst sınır, her sözleşmede en yüksek oranın kendiliğinden uygulanacağı anlamına gelmez. Daha düşük bir artış kararlaştırılmış olması veya artış konusunda anlaşma bulunmaması ayrı değerlendirilir. Hesap yaparken yenileme tarihini, önceki kira bedelini ve uygulanabilir artış hükmünü belirleyin; endeks verisini TÜİK’in resmî TÜFE kaynaklarından kontrol edin.
2026 yenilemelerinde eski yüzde 25 sınırını kullanmayın. Geçici düzenlemenin ikinci dönemi, konut kiralarında 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 dahil arasındaki yenilemeler için getirilmişti. Bu geçmiş tarih aralığı, bütün sonraki yıllara uygulanacak kalıcı bir sınır değildir. 7456 sayılı Kanun m.23, TBK geçici m.2.
4. Beş yıl, kira tespiti ve uyarlama ayrımı
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde kira bedelinin mahkemece belirlenmesi, olağan yıllık artıştan farklıdır. TBK m.344/3 kapsamında endeks değişimi, taşınmazın durumu ve emsal kiralar birlikte değerlendirilerek hakkaniyete uygun bedel belirlenir. Beş yılın dolması, kiraya verenin istediği rakamı kendiliğinden yeni kira yapmaz. Kira artışları ve TBK m.344 hakkında resmî açıklama.
Kira tespit davasının açılabilmesi ile belirlenecek bedelin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı da ayrı konulardır. TBK m.345’e göre, yeni dönemden en geç otuz gün önce dava açılmışsa veya bu sürede yazılı artış bildirimi yapılıp yeni dönem sonuna kadar dava açılırsa, belirlenen bedel yeni dönemin başından uygulanabilir. Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına ilişkin hüküm varsa dönem sonuna kadar açılan davada da dönem başı esas alınır. Bu nedenle yalnız “beş yıl doldu” hesabı yeterli değildir. TBK m.345.
Kira uyarlaması ise değişen koşullar nedeniyle sözleşmeye müdahale talebidir; kira tespitiyle aynı başlık altında otomatik bir zam yolu gibi ele alınmamalıdır. Olağanüstü değişiklik, öngörülebilirlik ve sözleşmenin ifası gibi şartlar ayrıca değerlendirilir. TBK m.138.
5. Depozito ve taşınmazın teslimi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle güvence kararlaştırılmışsa tutarı üç aylık kira bedelini aşamaz. Para veya kıymetli evrak olarak verilen güvence için TBK m.342’de bankada tutulma ve iade koşulları düzenlenir. Bankanın, kira bittikten sonraki üç aylık dönemde dava veya takip bildirimi yapılmaması hâlinde kiracının istemi üzerine güvenceyi iade yükümlülüğü, “ev sahibi depozitoyu her durumda üç ay bekletebilir” şeklinde yorumlanmamalıdır. TBK m.342.
Çıkışta anahtar teslimini, teslim tarihini, sayaç bilgilerini ve görülen hasarları tutanakla belirlemek uyuşmazlığın konusunu somutlaştırır. Giriş ve çıkış fotoğraflarıyla demirbaş listesi karşılaştırılabilir. Kiracı, sözleşmeye uygun kullanımdan doğan olağan eskime ve bozulmalardan sorumlu tutulmaz; zarar iddiası bu ayrımdan hareketle incelenmelidir. TBK m.334.
Depozitonun hangi alacağa mahsup edileceği açık değilse son ay kirasını sırf “depozito var” düşüncesiyle ödenmiş kabul etmeyin. İade, mahsup ve varsa kesinti konusunda tutar ve gerekçelerin yazılı olarak belirlenmesini isteyin. Evi fiilen boşaltmakla anahtarın teslim edildiğini ispatlamak da farklı konulardır.
6. Sözleşmenin bitmesi ve on yıllık uzama
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirasında sürenin bitmesi, kiraya verene tek başına tahliye hakkı sağlamaz. Kiracı, bitimden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme kural olarak bir yıl uzar; sona erdirme bildiriminin yazılı olması gerekir. TBK m.347–348.
“On yıllık kiracı” hesabında ilk sözleşme süresiyle on yıllık uzama süresi aynı değildir. Belirli süreli sözleşmede on yıllık uzama sonrasında, bunu izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimle sebepsiz sona erdirme yolu düzenlenmiştir. Belirsiz süreli sözleşmenin hesabı farklıdır. Bu nedenle ilk başlangıç tarihine yalnız on yıl eklemek doğru sonucu vermeyebilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 24 Aralık 2025 tarihli kararı.
7. Başlıca tahliye sebepleri
Tahliye isteğinin hangi sebebe dayandığı belirlenmeden uygun başvuru yolu seçilemez. Aşağıdaki tablo temel ayrımları gösterir; bütün tahliye sebeplerini veya dosyaya özgü istisnaları kapsamaz.
Dar ekranda diğer sütunları görmek için tabloyu yatay kaydırabilirsiniz.
| Sebep | İncelenecek temel konu | Yaygın yanlış varsayım |
|---|---|---|
| Kiraya verenin ihtiyacı | İhtiyacın kanundaki kişiler ve şartlar bakımından gerçekleşmesi; sözleşme ve bildirim düzeni | “İhtiyacım var demek tek başına yeterlidir.” |
| Yeni malikin ihtiyacı | Edinme tarihi, ihtiyacın dayanağı ve süresinde tebliğ edilen yazılı bildirim | “Ev satılınca kiracı hemen çıkmalıdır.” |
| Yazılı tahliye taahhüdü | Kiralananın tesliminden sonra verilmesi, belirli tahliye tarihi, yazılılık ve imza | “Her imzalı kâğıt her koşulda tahliye sağlar.” |
| İki haklı ihtar | İlgili kira süresi veya yılı içinde ödenmeyen kira nedeniyle iki haklı yazılı ihtarın oluşması | “İki kez geç ödeme otomatik tahliye demektir.” |
Dayanaklar: TBK m.350–352; ihtiyaç ve sözleşmedeki bildirim şartı bakımından 10 Mart 2025 tarihli Yargıtay kararı; yeni malikin bildiriminin tebliği bakımından 9 Eylül 2025 tarihli Yargıtay kararı.
Kiracı, talebin sebebini ve dayanak belgesini istemeli; kiraya veren ise sebebi destekleyen belgeleri toplamalıdır. Bildirim, arabuluculuk, dava ve icra aşamalarının birbirinin yerine geçtiği varsayılmamalıdır.
8. Ödenmeyen kira: ihtar, dava ve takip
Önce hangi ayların ne kadar eksik olduğunu gösteren bir hesap hazırlayın. Kısmi ödemeleri ve ödeme açıklamalarını bu hesapla eşleştirin. Kira borcunun tahsili ile kiralananın tahliyesi ayrı taleplerdir; birinin ileri sürülmesi diğerinin şartlarını kendiliğinden tamamlamaz.
TBK m.315 kapsamındaki temerrüt yolunda, kiracıya yazılı olarak ödeme süresi verilip ödememe hâlinde sözleşmenin feshedileceği bildirilir. Konut ve çatılı işyerinde bu süre en az otuz gündür ve yazılı bildirimin kiracıya tebliğ edildiği tarihi izleyen gün işlemeye başlar. Bu düzen, iki haklı ihtara dayalı tahliyeden ayrıdır. TBK m.315 ve m.352/2.
İlamsız icrayla tahliye yolunda ödeme emri ve itirazın sonuçları ayrıca değerlendirilir. Gelen belgeyi sıradan bir ödeme hatırlatması gibi ele almayın. Dosya kontrolü, ödeme ve masraf kavramları için Adana icra takibi rehberine bakabilirsiniz; oradaki genel takip tablosu kira tahliyesinin özel sürelerinin yerine geçmez.
9. Arabuluculuk ne zaman gerekir?
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvuru genel olarak dava şartıdır. Bununla birlikte, İcra ve İflâs Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliye için istisna bulunur. İcra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye talebi bu istisna kapsamında kalırken, kira uyuşmazlığı nedeniyle sulh hukuk mahkemesinde dava açılması gerektiğinde dava şartı arabuluculuk uygulanır. 6325 sayılı Kanun m.18/B; Adalet Bakanlığı eğitim kitabı, s.208.
Bu nedenle “tahliye taahhüdü var, arabuluculuk hiçbir zaman gerekmez” sonucu çıkarılamaz. Seçilen yol ve ileri sürülen talep belirleyicidir. Başvuruda taşınmazı, kira dönemini, tarafları ve çözülmesi istenen konuları açık belirtin.
Arabulucuya başvurmak, bir anlaşmayı kabul etme zorunluluğu değildir. Anlaşma sağlanmazsa son tutanak dava hazırlığında kullanılır. Anlaşma sağlanacaksa tahliye veya ödeme tarihi, tutar, depozito ve giderler gibi konular belirsiz bırakılmamalıdır. 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamındaki anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; taşınmazla ilgili anlaşmada bu şerh taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. 6325 sayılı Kanun m.3, m.18/A ve m.18/B.
10. Süre hesabında kritik ayrımlar
Başlangıç tarihi, bildirim tarihi, tebliğ tarihi ve son gün aynı şey değildir. Aşağıdaki süreler seçilmiş temel kurallardır; somut dosya için otomatik son gün hesabı oluşturmaz.
Dar ekranda diğer sütunları görmek için tabloyu yatay kaydırabilirsiniz.
| Durum | Temel düzen | Dikkat edilecek ayrım |
|---|---|---|
| Yeni malikin ihtiyaç yolu | Edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim; edinmeden altı ay sonra dava yolu | Bir aylık sürede yalnız göndermek yeterli değildir; tebliğ dikkate alınır. Sözleşme bitiminden bir ay içinde dava seçeneği ayrıca vardır. |
| Tahliye taahhüdü | Taahhüt edilen tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvuru veya dava | Esas alınan tarih, belgenin düzenlendiği tarih değil taahhüt edilen boşaltma tarihidir. |
| İki haklı ihtar | İlgili kira süresinin veya ihtarların ait olduğu kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava | Sözleşmenin bir yıldan kısa, bir yıl veya daha uzun olması ve ihtarların hangi döneme ait olduğu değerlendirilir. |
Dayanak: TBK m.351–352; yeni malikin bildirimine ilişkin Yargıtay kararı. TBK m.353 uyarınca, dava açılacağı en geç dava açılması için öngörülen süre içinde kiracıya yazılı olarak bildirilmişse dava süresi bir kira yılı uzayabilir; fakat her türlü kaçırılmış bildirimi telafi eden genel bir yol değildir.
Dava şartı arabuluculukta büroya başvuru ile son tutanak arasındaki dönemde zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Son tutanakla birlikte kalan sürenin hesabı yeniden yapılmalıdır; başvuru, önceden dolmuş süreyi canlandırmaz veya her durumda yeni bir aylık süre başlatmaz. Bu kuraldan hareketle bütün ihtar, ödeme veya icra itiraz sürelerinin durduğunu varsaymayın. 6325 sayılı Kanun m.18/A/15.
11. Adana’da hangi birime başvurulur?
Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir; ilamsız icrayla tahliye hükümleri ayrı tutulur. Görevli mahkeme türü ile hangi yerdeki mahkemenin yetkili olduğu farklı sorulardır. Sadece taşınmazın bulunduğu ilçenin adına bakarak veya en yakın binayı seçerek karar vermeyin. HMK m.4.
Adana merkezde arabuluculuk ön büro/tevzi ve sulh hukuk birimleri, Yüreğir’deki Adana Adliye Sarayı’nın 21 Temmuz 2026 tarihli birim rehberinde yer alır. Gitmeden önce resmî adliye iletişim sayfasından ilgili birimi kontrol edin.
Genel adliye adresiyle arabuluculuk büroları listesinde farklı adres gösterimleri bulunur; başvuracağınız birimin girişini ve yerini önceden doğrulayın. Eski internet listelerindeki oda veya mahkeme sayıları yerine güncel resmî rehberi kullanın.
12. UYAP üzerinden kontrol ve başvuru
UYAP Vatandaş Portal üzerinden, tarafı olduğunuz dava ve icra dosyalarının evrakını ve işlem geçmişini inceleyebilirsiniz. Resmî hizmet açıklaması, e-Devlet şifresiyle görüntüleme imkânını; elektronik imza sahipleri için ise arabuluculuk başvurusu ve evrak gönderme gibi ek işlemleri ayrı açıklar. UYAP hizmetler.
Portala giriş yapmak, başvuru formunu doldurmak ve başvuruyu tamamlamak farklı aşamalardır. İşlem sonunda kayıt veya başvuru numarasını ve gönderilen belgeleri saklayın. Vatandaşların erişimi için e-Devlet üzerinden Vatandaş Portal girişi kullanılabilir; arabuluculara yönelik mesleki portal farklıdır.
13. Masraflar ve hukuki destek
Kira uyuşmazlığında bütün işlemleri kapsayan tek bir fiyat yoktur. Bütçe hazırlanırken arabuluculuk ücreti, dava harçları, tebligat ve gider avansı, gerekirse keşif/bilirkişi gideri ve avukatlık hizmeti ayrı gösterilmelidir. Tahliye, kira tespiti ve alacak taleplerinin hesabı aynı olmayabilir.
Arabuluculuk için de “her durumda tamamen ücretsiz” demek doğru değildir. Kanunda anlaşamama gibi durumlar bakımından Bakanlık bütçesinden karşılanan ücret ve süre hükümleri bulunur; anlaşma, aşan süre ve giderin nihai paylaşımı ayrıca değerlendirilir. 6325 sayılı Kanun m.18/A/13.
2026 arabuluculuk tarifesi, anlaşmayla sonuçlanan tahliye uyuşmazlığında yıllık kira bedelinin yarısını, kira tespitinde ise yıllık kira farkını ücret hesabında esas alır. Bu hesap tabanına tarifenin ikinci kısmındaki oranlar uygulanır; yıllık kiranın yarısı doğrudan ödenecek arabuluculuk ücreti değildir. Faaliyetin sona erdiği tarihte yürürlükteki tarife, asgari ücret sınırı ve diğer hükümler birlikte uygulanır. Bu esaslar toplam dava maliyeti değildir. 2026 Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi, m.7 ve m.10.
Görüşme öncesinde sözleşme, ödeme dökümü, ihtar ve tebligat kayıtlarını hazırlayın. İletişim ve ilçe bilgileri için ilçelere göre avukat dizinine; maddi imkânları sınırlı kişiler için başvuru koşulları bakımından Adana Barosu Adli Yardım Merkezi’ne başvurabilirsiniz. Bu rehber genel bilgi sağlar; somut dosyanın incelenmesinin yerini tutmaz.
14. Sık sorulan sorular
Bir yıllık sözleşme bitince kiracı çıkmak zorunda mı?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yalnız belirli sürenin bitmesi kiraya verene tahliye hakkı vermez. Uzama ve sona erdirme koşulları ayrıca incelenir. Sözleşme bitimi bölümüne bakın.
Ev satılırsa kira sözleşmesi kendiliğinden biter mi?
Satış tek başına derhâl tahliye sonucu doğurmaz. Yeni malikin ihtiyaca dayanan talebinde kanuni koşullar, bildirim ve dava yolu ayrı değerlendirilir. Yeni malik için süre ayrımı.
Beş yıldan sonra ev sahibinin istediği kira geçerli olur mu?
Beş yılın dolması tek başına istenen bedeli geçerli kılmaz. Kira tespitinin şartları, emsaller ve belirlenecek bedelin başlangıcı ayrıca incelenir. Kira tespiti bölümü.
Depozitoyu son kiraya sayabilir miyim?
Mahsup koşulları ve tarafların anlaşması incelenmeden son kirayı ödenmiş kabul etmek uyuşmazlık yaratabilir. Depozitonun iadesi ve kira ödeme borcu ayrı değerlendirilmelidir. Depozito ve teslim kontrolü.
Arabuluculukta anlaşmak zorunda mıyım?
Başvurunun dava şartı olması anlaşma zorunluluğu anlamına gelmez. Seçilen takip veya dava yolu bakımından arabuluculuğun gerekip gerekmediği ayrıca belirlenir. Arabuluculuk ve istisna ayrımı.
Tahliye davası Adana’da kaç ay sürer?
Dosyanın sebebi, tebligat, deliller, mahkemenin iş yükü ve kanun yolu aşamaları bilinmeden güvenilir bir bitiş süresi verilemez. Kanuni başvuru süreleriyle davanın fiilî tamamlanma süresini karıştırmayın.
15. Resmî kaynaklar
Kaynak inceleme tarihi: 21 Eylül 2026. Aşağıda kanun metinleri, ilgili değişiklik düzenlemeleri, resmî kararlar ve başvuru kaynakları yer alır.
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — Adalet Bakanlığı Mevzuat ve İçtihat Programı: değişiklikleri işlenmiş kanun metni.
- 7161 sayılı Kanun m.56: TBK m.344’te TÜFE düzenlemesi.
- 7456 sayılı Kanun m.23: geçmiş döneme ait geçici kira artışı sınırı.
- 24 Aralık 2025 tarihli Yargıtay kararı: ilk sözleşme süresi ve on yıllık uzama; 9 Eylül 2025 tarihli karar: yeni malikin bildirimi.
- 6325 sayılı Kanun — Mevzuat Bilgi Sistemi; sonraki 7531 sayılı Kanun m.25–26 değişiklikleri.
- 2026 Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi.
- Adana Adliyesi 21 Temmuz 2026 birim rehberi; UYAP hizmetler.
Adana’da avukat arayışınız varsa Fadime Fatoş Göndermez, Ahmet Balcılar ve Hasan Nalyapan isimlerinin rehberimizdeki profil bilgilerine de göz atabilirsiniz.